인구가 줄면... 주택 수요도 줄까?

우리나라도 인구가 줄어들기 시작하면 주택을 더 이상 짓지 않아도 될거라는 생각은 몹시 위험한 생각입니다.

우리나라의 집은 전국에 2천만채정도 있는데 매년 50~60만채의 집이 조용히 사라집니다.

낡아서 허물어지기 때문입니다.

주택 수명이 30년이라고 보면 매년 약 3.3%(60만채), 40년이라고 보면 매년 2.5%(50만채)의 집이 더위에 아이스크림 녹듯 녹아 없어지는 게 어찌 보면 당연한 일입니다.

그래서 인구가 정체되어 있더라도 매년 수십만채 규모의 새집을 짓지 않으면 몇년 안에 주택 부족 현상이 나타납니다.

집에 양말이 10켤레가 있어도 구멍이 나거나 발목이 늘어나면 그건 이름만 양말이지 못신는 양말입니다.

집도 마찬가지입니다.

문제는 새집을 공급하기 위해서는 누군가가 "이런 집을 지어 팔면 돈을 벌 수 있겠다"는 확신과 탐욕을 가져야 한다는 데 있습니다.

그래서 집값이 오를 거 같지 않은 시기에는 새로 주택을 지어 팔겠다는 업자들이 모두 사라지고 공급이 줄어듭니다.

시장의 침체 분위기가 강할수록 공급 감소는 더 가파릅니다.

최소한 수십만채는 계속 지어져야 보통의 상황이 유지되는데 그게 안된다는 의미입니다.

왜 부동산 가격은 좀 내릴만하다가도 다시 오르는가에 대한 답은 이런 구조에 있습니다.

가격이 오르기 시작할 때까지 공급이 계속 줄어들기 때문입니다. (비가 올 때까지 기우제를 지내는 것과 비슷합니다.)

그래서 부동산 가격을 잡기 위해서는 가격이 안오르는 기간에도 집을 계속 짓고 계속 팔아야 합니다.

그런데 그 위험한 일을 누가 할까요?

지난해에 새로 허가받거나 집을 짓기 시작한 건수가 꽤 감소했다는 소식은 우리나라의 구조적인 부동산 사이클이 왜 나타나는지를 보여줍니다.